宅建士の資格取得を目指す方の中には、将来的に独立開業をして自分の不動産会社を設立したい！とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
せっかく将来に繋がる良い資格を取得しようとしているんですから、これくらいのモチベーションを持っていてもいいでしょう。
年収も雇われの社員として働いているよりも稼げる金額に上限がないため、頑張れば頑張った分だけ収入に反映されるというのも魅力ですし、色々と縛りのある企業(休暇とか時間拘束とか)で働くわけではないので、自分の好きな時に休暇も取れますし、時間的な自由も魅力のひとつとして挙げられます。
しかし、宅建士資格を活かして不動産会社を開業するには資格を取るだけではなく他にもやらないといけない事があります。
この記事では、宅建士として不動産会社を開業するための条件をわかりやすく3ステップでまとめて解説していきますので、将来的に独立開業を目指す方は大まかな流れだけでも掴んでおいて下さいね。
ステップ0：起業方法を個人事業主か法人か選ぶ
宅建士として不動産会社を設立する際、手続きうんぬんの前にまずは起業の方法を選ぶ必要があります。
起業をする場合は大きく分けると｢個人事業主｣として起業する方法と｢法人｣として起業する方法の2つの方法があります。
もちろんこれはどちらがいいとは言い切れず、双方に有利な点や不利な点があります。
ざっくりと表にまとめてみましたので確認してみて下さい。
| 個人事業主 | 法人(会社) | |
| 信用力 | 低い 財務体質、責任者が不明確なため |
高い 資本金・役員・会社規模 |
| 責任 | 個人が全て負担 | 個人ではなく法人が責任を負う 株式会社・有限会社の場合は株主や出資者に出資額以上の責任は及ばない |
| 事業の継続性 | 個人の死亡により終了 | 解散などがない限り存続 |
| 利益 | 全て個人のものになる | 会社のものになり、会社所有者である終始者には一定条件のもと、配当として配分 |
| 税金 | 累進課税 所得に応じて税率変動 |
一定税率 資本金と所得に応じて一定 |
| 経費計上 | 費用計上できる範囲が狭い | 費用計上できる範囲が広い |
| 設立にかかる費用 | なし | 登記費用として約30万程度 |
こうして見てみると、法人として経営をした方がメリットが多く魅力的にみえますが、もちろん個人事業主にもメリットはあります。
簡単に挙げるとこんな感じでしょうか。
- 事業登録する際の登記費用が不要
- 年間の利益(売上－経費)が350万円を超えなければ法人よりも個人事業主の方が税率が安い
- 経理、財務の運営コストが法人よりも安く済む(少し知識があれば税理士も不要なレベル)
このようにどちらにもメリットはあるため、初年度の売上見込みや今後の会社規模なども踏まえた上で決定するのがいいでしょう。
一番多いパターンとしては個人事業主として立ち上げておいて、事業が軌道に乗り出したら法人化していくというケースで、これが一番無難でリスクも少ない方法でしょうし真似するのもいいでしょうね。
ステップ1：開業準備
起業方法を個人事業主か法人か選べたらいよいよ開業の準備に入っていきます。
開業準備と一口に言ってもしなければいけないこと、考えなければいけないことが結構ありますので、順番に見ていきましょう。
①事務所確保、その他設備の準備
まず、仕事をするために拠点となる事務所が必要になります。
事務所と聞くとビジネスオフィス風のものを想像してしまいがちですが、言ってしまえば自宅を事務所として構えてもいいわけです。
特に個人事業主として少数精鋭で開業する場合は立派なオフィスを設ける必要もなく、自宅でも充分と言えるのではないでしょうか。
自宅とはさすがに分けたいというのであればどこかで事務所を借りる、もしくは建てる必要があります。
それこそ新しく建てるとなるとかなり早い段階で予定を立てなけばいけませんので、独立すると決めたら早い段階でイメージを固めておきたいところ。
自宅と兼用すれば開業資金や毎月の固定費の節約になりますし、別で事務所を構える場合はプライベートと仕事の空間を分けられ、自宅住所の公開も必要ないので人材も雇用しやすくなりますので両方にメリットがあります。
ご自身のスタイルに合ったものを選択してください。
設備等に関してはパソコンやプリンター、電話、FAXといった必要最低限のものさえあれば業務に支障は出ないでしょうし、こだわりがない方は最初は初期費用を抑えるために中古で揃えてもいいでしょう。
※中古でも業務が滞るようなクソ古いものはやめておきましょうねw 時間はお金より大事です。
②会社案内を作成する
新規に顧客を得たい場合には会社案内は作成しておいた方がベターです。
今はネット社会で何でもインターネットの案内で片付けてしまう方も増えてきているようですが、そんな時代だからこそ時代と逆行するのも新鮮で印象に残りやすいもの。
営業に出向くときもそうですが、我が身ひとつで売り込みに行くのは相当な話術がないと厳しいですし、会社案内があればそこから話題も広がる可能性があるため、いざ商談となった際にも重宝します。
とはいえ、わざわざ業者に頼んで立派なものを作る必要はありませんし、自分でパソコンで作成したものでも十分です。
相手が見やすく、自分がアピールしたいことがしっかり相手に伝わるような会社案内であれば、あとはシンプルな仕様のものでいいでしょう。
③営業方法を検討する
行き当たりばったりでは時間のロスが大きいので、自分が営業の軸とするものを事前に決めておきましょう。
あとはその営業方法に則って行動あるのみ！
営業も自分に合ったものとそうでないものが出てくるかと思いますので、ここでは主となる4つの営業パターンを紹介しておきます。
| 飛び込み営業 |
| 私も経験ありますが、これが一番精神的にも体力的にもきつい方法w 門前払いになる事も多いでしょうし、嫌みを言われることもあるでしょう。 元々営業職でこういった面と向かって商談する事が得意という方には向いている方法ですね。 |
| DM営業 |
| 電話帳や求人広告、業者名簿などからリストアップし、ダイレクトメールを送付して営業をかける方法です。 時短をするなら多少お金は掛かりますが、業者に丸投げしてしまうのも手です。 今はリスト販売だけでなく、DM送付まで代行してくれるところもありますからね。 ただ、DMは送りつけるだけでは効果は期待出来ません。 DMを出してから着いたころを見計らって電話でフォローしてアポイントを取るなどの工夫が必要になってきます。 |
| 紹介営業 |
| 自身の人脈を通じてお客さんを紹介してもらう営業方法です。 最初から人脈が構築できている人はなかなかいないでしょうし、成果が現れるまで時間がかかり即効性はありませんが、成約率が高いという特徴があり、営業が苦手な人にもオススメの方法といえます。 特に、司法書士や税理士、社労士などのその他士業系の事務所からの紹介は結構期待ができるようなので、そういった人脈もじょじょに構築できるとベストです。 |
| ネット営業 |
| インターネットを使って不特定多数に幅広くアプローチをかける方法です。 事務所のホームページを作成して顧客開拓をするのですが、ここでも自身の強みがわかるようなホームページに仕上げる必要があります。 こちらも紹介営業と同様に営業が苦手という方に比較的向いている方法と言えるでしょう。 |
ここまで4つの営業パターンを紹介しましたが、自分が営業の軸とするものを最初に決めておけば、あとはその営業方法に則って行動有るのみです！
もちろん営業方法を1つに絞らなければいけないわけではないので、できる限り多くの方法を試した方がいいのは言うまでもありません。
④仲間・パートナー作り
開業当初は仕事を請け負ってもわからないことが多かったり、不安も常につきまとうでしょう。
そんなときに同業のつながりがあれば非常に心強く、役に立つことが多いです。
もちろん同業という事はライバルになることもありますが、情報を共有できたり顧客を紹介し合ったりとメリットも多くあります。
競合の相手になりそうだからと毛嫌いするのではなく、仲間意識を持って助け合っていくことも大切です。
⑤開業セミナーに参加する
この準備期間を利用して開業セミナーに行くのも非常に有効です。
ここで人脈を広げることもできますし、ほぼ同期に開業する仲間ができることで行き詰まったときの相談や仕事の依頼など、何らかのときに役に立つことも多いです。
もちろん知識としても学べることは沢山ありますし、経験者の失敗談なんかはリスクヘッジに役立ちます。
ステップ2：会社の設立
会社の設立方法としては個人事業主として開業する場合と法人として開業する場合では申請方法が変わってきますので、それぞれ分けて表にまとめました。
| 申請の流れ |
| 個人事業主として申請する場合は税務署に対し下記の2つの書類を提出すれば完了です。
①個人事業の開業・廃業等届出書 ②所得税の青色申告承認申請書 |
| 手続きにかかる費用 |
| 基本無料 郵送の場合は切手代等のみ必要 |
| 手続きにかかる日数 |
| 税務署に直接行けば即日終了 (実際1時間程度) |
| 申請の流れ |
個人事業主とは異なり、会社を設立する場合は多くの書類の作成・提出が必要となるため、手間はかかります。段取りとしては以下のかたちで進める必要があります。
|
| 手続きにかかる費用 |
費用が発生する項目と概算金額は以下の通りです。
合計金額 約300,000円 |
| 手続きにかかる日数 |
| 自身で手続きを進める場合は専門的な法律手続の学習や書類作成で2ヶ月は最低かかるでしょう。ここで時間を取っていても仕方ないので、多少は費用がかかっても司法書士に依頼するのがベスト。司法書士であれば数日～数週間で対応してくれます。 |
ステップ3：宅地建物取引業免許の申請と全宅保証・宅建協会への入会
不動産業を営むにあたり、宅地建物取引業免許の申請が必要になります。
宅地建物取引業免許は申請すれば必ず通るというものではなく、厳重な審査を経て受理されることになります。
事務所が1つの都道府県内に収る場合はそれぞれの都道府県知事。
2つ以上の都道府県にわたって事務所を配置する場合は国土交通大臣の許可を取るかたちになります。
| 申請(必要書類入手)の窓口 |
| 本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課
※各都道府県知事、国土交通大臣どちら宛の場合でも窓口は同じです |
| 申請手数料 |
| 33,000円 |
| 申請に必要な書類 |
| 商業登記簿謄本や身分証明書、事務所の外観や内部の写真などが必要。 申請書の様式は各都道府県のホームページでダウンロード可能です。 |
| 審査にかかる日数 |
| 4～6週間程度 |
免許交付通知後は営業保証金の供託を行い、供託物受け入れの記載がされた供託書の写しを添付して免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届出を行います。
この営業保証金とは、宅建業法で本店1,000万円、支店1カ所につき500万円を法務局に供託することが義務づけられています。
｢たっけー！！なんでそんなもの払わないといけないんだ！？｣と思われたでしょう。
私も最初そう思いましたw
これは、不動産取引は非常に高額になるため、消費者である相手方が損失を受けた場合に、その損失をきちんと弁済できるようにするためです。
ただ、1,000万円とかなかなかの額ですし、初期費用でそんなにかけられない！という方も多いと思いますので、そんな方は宅建協会(宅地宅建取引業協会)と全宅保証(全国宅地宅建取引業保証協会)への入会もしておきましょう。
これらに入会すると、この営業保証金1,000万円が免除され、弁済業務保証金分担金を納付することになります。
弁済業務保証金分担金は主たる事務所で60万円、それぞれの事務所1ヵ所につき30万円を納付すればいいので、開業初期費用を大幅に軽減できます。
もちろんメリットはそれだけではなく、手付金保証制度などの開業支援やハトマークサイトやレインズで営業支援を受けることもできます。
宅建協会も全宅保証も入会するにはそれぞれ入会金と月額会費が必要になります。
ただし、こちらの金額は都道府県によって異なるため、ここでは大阪府を例として挙げておきます。
| 正会員 (本店) |
準会員A (支店) |
準会員B (専任取引主任者) |
|
| 宅建協会 | 600,000円 | 500,000円 | 10,000円 |
| 全宅保証 | 200,000円 | 100,000円 | – |
| 入会金合計 | 800,000円 | 600,000円 | 10,000円 |
| 正会員 (本店) |
準会員A (支店) |
準会員B (専任取引主任者) |
|
| 宅建協会 | 4,500円 | 4,500円 | 1,000円 |
| 全宅保証 | 500円 | 500円 | – |
| 月額会費合計 | 5,000円 | 5,000円 | 1,000円 |
上記に加え、入会する際に弁済業務保証金が主となる事務所で60万円、その他支店事務所1ヵ所につき30万円が必要となります。
全宅保証も宅建協会も入会必須ではありませんが、不動産業を営むのであれば入っておいた方が間違いなくいいです。
これら2つとも｢入会必須｣と考えておいてもいいでしょう。
開業後すぐに行う事と心得
これまでご紹介してきた開業前の準備も大切ですが、開業後に行う事ももちろん大事です。
開業すれば放っておいてもお客さんが来るなんて事は余程の人脈持ちでもない限りありません。
しかし、お客さんが来ないからといって焦っても何もなりませんし、むしろ｢最初は仕事がなくて当たり前だ｣というくらいのドッシリした気持ちでいた方がいいでしょう。
特に開業して間もない頃は宅建士の資格を活かした業務をするというよりも他の事に注力する方が多くなるでしょうし、そのあたりはしっかりと理解しておいて下さいね。
下記に開業後すぐに行うべき事を挙げておりますので、順番に確認していきましょう。
①開業案内を作成、配布
開業案内？？メンドクセー。
そんなことは思わずに作って出しましょう。
それがキッカケで仕事が入ってくる可能性もありますし、実際、何年も音信不通だった友人から開業案内がきっかけでお客様を紹介頂けるといったケースも少なくありません。
不動産業ということで案内を出せば、大体どんな事をしてくれるのか想像はつきますが、開業案内にもどのような業務を承れるのかを一応記載しておくのがベストですね。
目安の量としては、200～300通ぐらいになるでしょうか。
元々の職場を退職して開業される方は、退職の挨拶状と兼ねて出すとより経済的でしょう。
また、開業案内はあくまで事業をスタートした事のお知らせの意味で作成するものですので、開業準備のところでご説明した事務所案内とは別の性質のものになりますので間違わないようにして下さいね。
開業して1年以上経ってるのに、開業案内を持って営業に行くなんておかしいですからねw
②挨拶回りをする(人脈を作る)
開業案内は直接足を運べないところにお送りし、近隣の方や親戚、友人知人などには直接挨拶回りをすると良いでしょう。
近隣の士業の方(税理士さんや司法書士さんなど)にも挨拶をしておくと横の繋がりで結構お客様を紹介してもらえたりしますので、調べて事務所まで足を運びましょう。
最初のうちはなかなか業務の依頼はこないでしょうし、暇を見つけては営業活動に出かけたり、セミナーに行ってみたりとアクティブに動くことも大切になってきますので、そのあたりはしっかり理解しておいて下さいね。
まとめ
宅建士資格を活かして独立開業するとなると、初期費用として大体700万～1,000万円は必要になってくることが想定されます。
運転資金などの準備も必要なので、やはり1,000万円以上は準備金として持っておきたいところですね。
まぁあまりいないと思いますが、全宅保証と宅建協会に入会しない方は営業保証金だけで最低1,000万円かかるので、2,000万円程度の準備金が必要ということになります。
冒頭でも申し上げましたが、開業をした場合は収入に上限がないため自分が努力した分だけ稼ぎが増えますし、企業によくある休暇とか時間拘束とかの縛りもないため、時間的にも余裕ができるでしょう。
言ってしまえば、従業員を雇う場合では働くのは従業員に任せて自分はずっと休暇でもいいわけですから。
…まぁ、そんな社長についてくる人がいるかどうかはさておきねw
開業するとなると確かに最初はまとまったお金が必要ですが、それだけ投資するメリットも多いのも事実。
そんな魅力的な資格取得後の開業、今は全然考えてないという方でも｢こんな働き方もあるんだ｣と頭の片隅にでも置いておいて下さい。
｢よし！俺(私)も開業するぞ！！｣となった時はこの記事を参考にして開業へのステップを踏んで下さいね。
